Udziały w mieszkaniach – to wyrażona ułamkiem lub procentem wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, określona dla każdego samodzielnego lokalu położonego na danej nieruchomości gruntowej bądź budynkowej. Wielkość tę określa się zarówno dla lokali wyodrębnionych jak i samodzielnych lokali niewyodrębnionych, pozostających własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości, co ma miejsce przy sukcesywnym wyodrębnianiu kolejnych lokali z nieruchomości.
Współwłasność nieruchomości wspólnej
Właściciel lokalu wyodrębnionego, z mocy prawa – art 3 ust. 1 ustawy o własności lokali – jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a także gruntu (lub współużtykownikiem wieczystym gruntu). Powyższa zasada obowiązuje również dla samodzielnych lokali niewyodrębnionych z nieruchomości wspólnej, należących do dotychczasowego właściciela. Sytuacja taka powstaje w przypadku sukcesywnego wyodrębniania z nieruchomości poszczególnych lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem nierozerwalnie związanym z prawem własności lokalu i współwłasność ta nie może zostać zniesiona, dopóki w danej nieruchomości występują lokale wyodrębnione. Można jednak dokonać zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, umową, jeżeli taka jest wola wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.
Wysokość udziału jest wyszczególniana w umowie sprzedaży lokalu (akcie notarialnym) oraz ujawniana w księgach wieczystych: w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej i księdze wieczystej założonej dla lokalu wyodrębnionego. Wartość ta jest również uwidoczniona w rejestrze gruntów jako udział we współwłasności gruntu.
Znaczenie udziału w nieruchomości wspólnej
Określony udział w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie praktyczne dla właściciela lokalu. Dotyczy to takich zagadnień jak:
- głosowanie na uchwałami
- jeżeli współwłaściciele – członkowie wspólnoty mieszkaniowej – nie określili innego sposobu głosowania, w dużej wspólnocie mieszkaniowej, głosowanie nad uchwałami odbywa się udziałami w nieruchomości wspólnej, a więc osoba posiadająca większy udział, posiada „większą siłę głosu”
- partycypacja w kosztach
- zgodnie z ustawą o własności lokali (art 12 ust. 2 uwl), współwłaściciele nieruchomości wspólnej partycypują w kosztach jej utrzymania oraz w innych nakładach na nieruchomość (ale także w dochodach jeżeli występują), zgodnie z posiadanymi udziałami, dotyczy to zarówno kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości jak i ewentualnych remontów i innych nakładów na nieruchomość wspólną
- podatek od nieruchomości
- udział w nieruchomości wspólnej przekłada się także na identyczny udział we własności gruntu (lub w użytkowaniu wieczystym), ma to znaczenie m. in. w wysokości podatku od nieruchomości.