MASZ NIERUCHOMOŚĆ NA SPRZEDAŻ?

Skupujemy udziały w nieruchomościach, części nieruchomości, współwłasności.

Nieważne czy to mieszkanie, dom, działka budowlana czy rolna odkupimy każdą nieruchomość za gotówkę.

Poza skupem nieruchomości zajmujemy się również sprzedażą, sprawdź nasze atrakcyjne oferty na:

Regionalny.net.pl

Oświadczenie woli – pojęcie z zakresu prawa cywilnego oznaczające przejaw woli ludzkiej zmierzający do wywołania skutku prawnego w postaci powstania, zmiany, ustania stosunku prawnego. Oświadczeniem woli jest każde zachowanie człowieka wyrażające jego wolę w sposób dostateczny. Może być złożone nie tylko na piśmie, ale także ustnie, jak również wyrażone przez gest. Definicja oświadczenia woli w prawie polskim została zawarta w art. 60 Kodeksu cywilnego.

Przejaw woli zostanie uznany za oświadczenie woli w sensie prawnym, jeśli zostaną spełnione następujące warunki:

• oświadczenie zostanie złożone w sposób swobodny, przymus fizyczny wyłącza oświadczenie woli, zaś przymus psychiczny stanowi wadę oświadczenia woli;
• oświadczenie będzie zrozumiałe, co oznacza, że przynajmniej w drodze interpretacji można ustalić, jakiego rodzaju skutek prawny chciał wywołać składający oświadczenie. Tu można wyróżnić:

1. oświadczenia woli wyraźne, czyli złożone za pomocą mowy, pisma, powszechnie uznanych za zrozumiałe.
2. oświadczenia woli dorozumiane, czyli złożone w inny sposób niż powyżej, poprzez inne zachowanie, są one oświadczeniem woli, jeżeli w danym kontekście sytuacyjnym to zachowanie pozwala odczytać wolę podmiotu.

• oświadczenie zostanie złożone na serio, co oznacza, że oświadczeniu woli musi towarzyszyć rzeczywista wola wywołania skutku prawnego. Oświadczeniem woli nie na serio, jest takie oświadczenie, które ze względu na okoliczności w jakich zostało złożone, nie może zostać odczytane jako zmierzające do wywołania skutku prawnego. Oświadczenia woli pozorne, a więc zmierzające do wywołania innego skutku prawnego niż wynika z okoliczności, są oświadczeniem woli, choć dotkniętym wadą.

Testament może obejmować rozrządzenie majątkiem tylko jednego spadkodawcy, nie można więc sporządzać testamentów wspólnych. Spadkodawca może w każdym czasie odwołać zarówno cały testament, jak i jego poszczególne postanowienia. Testament może sporządzić i odwołać jedynie osoba mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Testament nie może zostać ani spisany, ani odwołany przez przedstawiciela.

W przypadku testamentów, polskie prawo przewiduje nieco odmienne zasady stosowania wad oświadczeń woli niż w przypadku pozostałych czynności prawnych. Nieważność testamentu zachodzi w przypadku gdy został on dotknięty następującymi wadami oświadczeń woli:

1. w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli;
2. pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby spadkodawca nie działał pod wpływem błędu, nie sporządziłby testamentu tej treści;
3. pod wpływem groźby.

Testament można odwołać przez sporządzenie nowego testamentu bądź w zamiarze odwołania zniszczy się go lub pozbawi cech, od których zależy jego ważność, bądź też dokona się w nim takich zmian, z których wynika wola jego odwołania.

W przypadku gdy spadkodawca sporządził nowy testament, nie zaznaczając w nim, że poprzedni odwołuje, ulegają odwołaniu tylko te postanowienia poprzedniego testamentu, których nie można pogodzić z treścią nowego testamentu.

Testament powinien być tłumaczony w sposób zapewniający możliwie najpełniejsze urzeczywistnienie woli spadkodawcy. W przypadku gdy testament może być tłumaczony na kilka sposobów, należy przyjąć taką wykładnię, która pozwoli utrzymać rozrządzenia spadkodawcy w mocy i jednocześnie nadać im rozsądną treść.

Testamenty dzielą się na zwykłe i szczególne.

Testamenty zwykłe

Testamenty zwykłe to:

1. testament własnoręczny (holograficzny) – jest to testament napisany w całości pismem ręcznym, własnoręcznie podpisany i opatrzony datą. Jednakże brak daty nie pociąga za sobą nieważności testamentu własnoręcznego, jeżeli nie wywołuje wątpliwości co do zdolności spadkodawcy do sporządzenia testamentu, co do treści testamentu lub co do wzajemnego stosunku kilku testamentów.
2. testament notarialny – jest to testament sporządzony przez notariusza w formie aktu notarialnego.
3. testament allograficzny – sporządzony poprzez ustne oświadczenie ostatniej woli w obecności dwóch świadków wobec wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu albo gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego. Oświadczenie spadkodawcy spisuje się w protokole z podaniem daty jego sporządzenia. Protokół odczytuje się spadkodawcy w obecności świadków. Protokół powinien być podpisany przez:
   1. spadkodawcę,
   2. osobę, wobec której wola została oświadczona,
   3. świadków.

W przypadku gdy spadkodawca nie może podpisać protokołu, należy to zaznaczyć w protokole oraz wskazać przyczyny braku podpisu.

Testamentu allograficznego nie mogą sporządzić osoby głuche lub nieme.

Zdarza się, że protokół sporządzony przy testamencie allograficznym nie spełnia wszystkich kodeksowych wymogów, w związku z czym taki testament jest nieważny. Praktyka sądownicza wybrnęła jednak z tego w ten sposób, iż gdy spełnione zostają wymogi testamentu szczególnego w postaci testamentu ustnego, to traktuje się ostatnie oświadczenie woli testatora właśnie jako złożone w postaci testamentu ustnego^[1].

Testamenty szczególne

Testament ustny

• powstaje, gdy istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy
• aby testament był skuteczny, ostatnia wola spadkodawcy musi być oświadczona w obecności co najmniej 2 świadków
• oświadczenie spadkodawcy w ciągu roku musi być spisane, a pismo podpisane przez spadkodawcę i dwóch świadków albo przez wszystkich świadków,
• albo, gdy spisanie nie jest możliwe, w ciągu sześciu miesięcy od śmierci spadkodawcy wola spadkodawcy będzie potwierdzona przed sądem przez trzech, względnie dwóch świadków.

Testament podróżny

• spisany podczas podróży na polskim statku morskim lub powietrznym przed kapitanem tego statku

testament wojskowy

• dowódca spisuje wolę spadkodawcy, podaje datę jej spisana, następnie wszyscy podpisują ten testament.

Przepisy dotyczące świadków testamentu

Świadkiem przy sporządzaniu testamentu nie może być:

1. osoba bez pełnej zdolności do czynności prawnych;
2. niewidomy, głuchy lub niemy;
3. osoba, która nie może czytać i pisać;
4. osoba, która nie włada językiem, w którym spadkodawca sporządza testament;
5. skazany prawomocnie wyrokiem sądowym za fałszywe zeznania.

Świadkiem przy sporządzaniu testamentu nie może być także osoba, dla której w testamencie została przewidziana jakakolwiek korzyść. Nie mogą być również świadkami: małżonek tej osoby, jej krewni lub powinowaci pierwszego i drugiego stopnia oraz osoby pozostające z nią w stosunku przysposobienia.

W przypadku gdy świadkiem była jedna z osób wymienionych powyżej, nieważne jest tylko postanowienie, które przysparza korzyści tej osobie, jej małżonkowi, krewnym lub powinowatym pierwszego lub drugiego stopnia albo osobie pozostającej z nią w stosunku przysposobienia. Jednakże gdy z treści testamentu lub z okoliczności wynika, że bez nieważnego postanowienia spadkodawca nie sporządziłby testamentu danej treści, nieważny jest cały testament.

Forma testamentu a prawo prywatne międzynarodowe

Zgodnie z konwencją w przedmiocie formy rozporządzeń^[a] testamentowych sporządzoną w Hadze dnia 5 października 1961 r. formę testamentu należy uznawać za dochowaną, jeżeli jest ona zgodna z prawem:

• miejsca, w którym spadkodawca dokonał rozporządzenia, albo
• obowiązującym w państwie, którego obywatelem był spadkodawca bądź w chwili dokonywania rozporządzenia, bądź w chwili śmierci, albo
• miejsca, w którym spadkodawca miał miejsce zamieszkania bądź w chwili dokonywania rozporządzenia, bądź w chwili śmierci, albo
• miejsca, w którym spadkodawca miał miejsce zwykłego pobytu bądź w chwili dokonywania rozporządzenia, bądź w chwili śmierci, albo
• w odniesieniu do nieruchomości – miejsca ich położenia.

Postanowienia te stosuje się do obywatela polskiego, choćby sporządził testament wedle powyższych reguł w formie przewidzianej przez państwo, które nie jest stroną konwencji (brak wymogu wzajemności).

Notarialny Rejestr Testamentów

W 2011 r. Krajowa Rada Notarialna utworzyła Notarialny Rejestr Testamentów (NORT) – elektroniczny rejestr, który zawiera informacje o zarejestrowanych testamentach, nie zawiera natomiast treści samych testamentów. Testament jest rejestrowany na wniosek testatora, po złożeniu testamentu u notariusza. Poszukiwanie testamentu w rejestrze jest możliwe po śmierci testatora, po okazaniu aktu zgonu testatora

Umowa, kontrakt (łac. contractus) – w prawie cywilnym zgodne porozumienie dwóch lub więcej stron ustalające ich wzajemne prawa lub obowiązki. Według bardziej szczegółowej definicji umowa to stan faktyczny polegający na złożeniu dwóch lub więcej zgodnych oświadczeń woli (konsens) zmierzających do powstania, uchylenia lub zmiany uprawnień i obowiązków podmiotów składających te oświadczenia woli. Umowy są zawsze co najmniej dwustronnymi czynnościami prawnymi^{[potrzebny przypis]}.

Oprócz umów w rozumieniu prawa cywilnego istnieją także umowy administracyjne i umowy międzynarodowe. Niniejszy artykuł dotyczy tylko umów cywilnoprawnych.

Umowa w prawie polskim

Umowy w polskim prawie cywilnym reguluje podgałąź prawa cywilnego zwana prawem zobowiązań, której zasadniczy zrąb znajduje się w księdze trzeciej kodeksu cywilnego. Księga ta zawiera zarówno przepisy regulujące kwestie wspólne dla wszystkich umów – związane z ich zawarciem, ważnością, wykonywaniem itp. – jak i przepisy regulujące konkretne typy umów, najczęściej spotykane w obrocie prawnym, na czele ze sprzedażą. Oprócz umów regulowanych przez prawo zobowiązań jest również kilka typów umów regulowanych przez inne podgałęzie prawa cywilnego: prawo rzeczowe (np. umowa o zniesienie współwłasności, umowa o ustanowienie wieczystego użytkowania) i prawo spadkowe (umowa o dziedziczenie, umowa o dział spadku).

Sposoby zawierania umów

Do swoistych sposobów zawierania umów należą:

• oferta i jej przyjęcie
• negocjacje
• aukcja
• przetarg.

Zasada swobody umów

W prawie polskim od 1990 ponownie obowiązuje wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego zasada swobody umów, wyrażona w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

„strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”

Oznacza to, że co do zasady strony mogą w ramach swobody umów, nie przekraczając pewnych granic, umówić się o wszystko, co prawo uznaje za podlegające jego uregulowaniom.

Doktrynalny podział umów

Ze względu na obowiązki stron wyróżnia się umowy:

• jednostronnie zobowiązujące (np. umowa darowizny) – tylko jedna osoba jest zobowiązana, a druga uprawniona,
• dwustronnie zobowiązujące (np. umowa pożyczki) – obie osoby są zarówno zobowiązane, jak i uprawnione do określonych czynności, np. obowiązek wydania przedmiotu pożyczki i uprawnienie do jego uzyskania oraz obowiązek zwrotu przedmiotu pożyczki i uprawnienie do jego odzyskania.

Wśród umów dwustronnie zobowiązujących wyróżnia się umowy wzajemne, w których świadczenie jednej ze stron ma odpowiadać świadczeniu drugiej strony (być jego ekwiwalentem). Przykładem tego typu umów jest np. umowa sprzedaży, w której jedna ze stron zobowiązuje się przenieść własność rzeczy, a druga strona zobowiązuje się w zamian za to zapłacić odpowiednią cenę.

Umowy dzielą się ponadto na:

• nazwane – uregulowane w Kodeksie cywilnym lub innych ustawach (np. sprzedaż, pożyczka, użyczenie, przewóz)
• nienazwane – tworzone na zasadzie swobody umów (np. franczyza, factoring, timeshare).

Forma umowy

Prawo może uzależniać skutki prawne umowy od zawarcia jej z zachowaniem określonej formy. Ze względu na formę wyróżnia się umowy zawarte:

• w drodze czynności konkludentnych – takich, które nie mogą być uznane za formę ustną, a są zrozumiałe dla stron umowy (przykładem może być umowa sprzedaży dwóch piw przez podniesienie dwóch palców, któremu towarzyszy akceptujące kiwnięcie głową barmana),
• ustnie,
• w formie pisemnej,
• w formie pisemnej z urzędowym potwierdzeniem podpisu,
• w formie pisemnej z urzędowym potwierdzeniem daty,
• w formie aktu notarialnego,
• w formie przewidzianej ustawą szczególną,
• inne, niewystępujące w prawie polskim.

Co do zasady przy zawieraniu umów nie jest wymagane zachowanie szczególnej formy, jednakże istnieją liczne wyjątki od tej zasady (np. w prawie polskim umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego).

Rozwiązanie umowy

Rozwiązanie umowy może nastąpić poprzez:

• wypowiedzenie umowy – rozwiązanie następuje po upływie okresu wypowiedzenia określonego w umowie lub w ustawie;
• zawarcie umowy rozwiązującej (contrarius consensus) – prawo polskie nie reguluje tego typu umów, jednakże jest ono dopuszczalne na podstawie zasady swobody umów. Rozwiązanie następuje w momencie zawarcia umowy rozwiązującej lub w terminie określonym przez strony.

Rodzaje umów

• umowa adhezyjna
• umowa administracyjna
• umowa kauzalna
• umowa konsensualna
• umowa losowa
• umowa mieszana
• umowa nazwana
• umowa nienazwana
• umowa nieodpłatna
• umowa odpłatna
• umowa ramowa
• umowa realna
• umowa rozporządzająca
• umowa wzajemna
• umowa zobowiązująca

Umowy regulowane przez polski Kodeks cywilny

• umowa przedwstępna
• umowa sprzedaży
• umowa zamiany
• umowa dostawy
• umowa kontraktacji
• umowa o dzieło
• umowa o roboty budowlane
• umowa najmu
• umowa dzierżawy
• umowa leasingu
• umowa użyczenia
• umowa pożyczki
• umowa rachunku bankowego
• umowa zlecenia
• umowa agencyjna
• umowa komisu
• umowa przewozu
• umowa spedycji
• umowa ubezpieczenia
• umowa przechowania
• umowa składu
• umowa spółki
• umowa poręczenia
• umowa darowizny
• umowa renty
• umowa adhezyjna